Cet arrêt rappelle le principe posé au I de l’article L. 146-4 du code de l’urbanisme, selon lequel dans les communes littorales aucune construction ne peut être autorisée, même en continuité avec d’autres constructions, dans les zones d’urbanisation diffuse éloignées des agglomérations. Seules les constructions en continuité avec les zones déjà urbanisées, caractérisées par une densité significative des constructions sont en effet autorisées.

Ce principe est très strictement appliqué, du moins par la jurisprudence.

Sur son fondement, n’a commis aucune erreur de droit ni dénaturation des faits, une cour qui a jugé qu’un lieu-dit ne présentait pas lui-même une densité d’urbanisation suffisante pour revêtir le caractère d’une agglomération ou d’un village.

Voici une décision intéressante : l’administration (ici la Commune) ne peut assortir une autorisation d’urbanisme de prescriptions qu’à la condition que celles-ci :
– Ne modifient que des points précis et limités
– Ne nécessitent donc pas la présentation d’un nouveau projet
– Et aient pour effet d’assurer la conformité des travaux projetés aux dispositions législatives et réglementaires dont l’administration est chargée d’assurer le respect.
Le titulaire d’une autorisation d’urbanisme peut demander l’annulation d’une ou de plusieurs prescriptions dont celle-ci est assortie et peut utilement soulever à cette fin tout moyen relatif au bien-fondé des prescriptions qu’il critique ou au respect des exigences procédurales propres à leur édiction.
Toutefois, le juge ne peut annuler ces prescriptions, lorsqu’elles sont illégales, que s’il résulte de l’instruction qu’une telle annulation n’est pas susceptible de remettre en cause la légalité de l’autorisation d’urbanisme et qu’ainsi ces prescriptions ne forment pas avec elle un ensemble indivisible.

Cette décision apporte des éclairages intéressants sur le régime des travaux sur les constructions en tout ou partie illégalement édifiées.

Le Conseil d’Etat rappelle tout d’abord le principe posé en 1978 par l’arrêt Thalamy selon lequel lorsqu’une construction a fait l’objet de transformations sans les autorisations d’urbanisme requises, il appartient au propriétaire qui envisage d’y faire de nouveaux travaux de déposer une déclaration ou de présenter une demande de permis portant sur l’ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu’il avait été initialement approuvé ou de changer sa destination. Il en va ainsi même dans le cas où les éléments de construction résultant de ces travaux ne prennent pas directement appui sur une partie de l’édifice réalisée sans autorisation.

Pour écarter ce principe souvent difficile d’application pour les non-conformités anciennes, l’article L. 111-12 du code de l’urbanisme prévoit depuis 2006 la régularisation des travaux réalisés depuis plus de dix ans à l’occasion de la construction primitive ou des modifications apportées à celle-ci, sous réserve, notamment, que les travaux n’aient pas été réalisés sans permis de construire en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables.

Par la décision commentée, le Conseil d’Etat complète ce régime légal et jurisprudentiel : « si l’ensemble des éléments de la construction susmentionnés ne peuvent être autorisés au regard des règles d’urbanisme en vigueur à la date de sa décision, l’autorité administrative a toutefois la faculté, lorsque les éléments de construction non autorisés antérieurement sont anciens et ne peuvent plus faire l’objet d’aucune action pénale ou civile, après avoir apprécié les différents intérêts publics et privés en présence au vu de cette demande, d’autoriser, parmi les travaux demandés, ceux qui sont nécessaires à la préservation de la construction et au respect des normes ».

Les conditions d’application de cette nouvelle exception au principe initial d’imprescriptibilité administrative des infractions au permis de construire sont, on le voit, extrêmement restrictives.

Lorsqu’une loi nouvelle pose un délai de prescription d’un droit précédemment ouvert sans condition de délai, sans disposition spécifique relative à son entrée en vigueur, ce délai est immédiatement applicable. A peine de rétroactivité, il ne commence toutefois à courir qu’à compter de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle.
L’article L.111-3 a été initialement créé par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 pour permettre aux propriétaires d’un bâtiment détruit de le reconstruire nonobstant application de règles d’urbanisme devenues contraignantes, puis modifié par la loi n° 2009-526 du 12 mai 2009 pour instituer un délai extinctif à ce droit. En application du principe sus-rappelé, le délai ainsi instauré n’a commencé à courir qu’à compter de la date d’entrée en vigueur de la loi n° 2009-526 du 12 mai 2009.
Eu égard à ces garanties, la requérante n’est pas fondée à soutenir que l’article L. 111-3 issu de cette loi méconnaîtrait le principe de sécurité juridique ainsi que celui d’égalité devant la loi garantis par la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen.

 

Cet arrêt a été rendu avant la dernière réforme des lotissements dont la définition du champ d’application a évolué par la suppression, entre autre, du délai de dix ans.
La solution dégagée semble toutefois valable sous l’égide de la réglementation actuelle.
En vertu des articles L. 441-1, R. 421-19 et R. 421-23 du code de l’urbanisme alors en vigueur, une opération d’aménagement ayant pour objet ou ayant eu pour effet, sur une période inférieure à dix ans, la division d’une unité foncière constituait un lotissement, au sens de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme, dès lors qu’il était prévu d’implanter des bâtiments sur l’un au moins des lots résultant de la division.
Toutefois, précise le Conseil d’Etat, lorsque le propriétaire de cette unité foncière a décidé de ne lotir qu’une partie de son terrain, le projet ultérieur d’implanter des bâtiments sur la partie conservée ne peut être regardé comme relevant du lotissement créé, alors même que ne serait pas expirée la période de dix ans. Ce projet n’est susceptible de relever du régime du lotissement que s’il entre par lui-même dans les prévisions de cet article, c’est-à-dire s’il procède à une division de son terrain d’assiette en vue de l’implantation de nouveaux bâtiments.