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Acier autoprotecteur utilisé pour son aspect et sa résistance aux conditions atmosphériques en architecture et en art contemporain

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Aménagement commercial : un avis du Conseil d’Etat apporte quelques précisions sur la nouvelle réglementation

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CE, 23 Décembre 2016, N° 398077, Publié au Recueil Lebon, Société MDVP DISTRIBUTION et SOCIETE LIDL (avis)
Le Conseil d’Etat vient de rendre un important avis sur la nouvelle règlementation des permis de construire valant autorisation d’exploitation commercial (ci-après PC). Après un utile rappel de la réforme (A), la Haute juridiction répond aux différentes questions posées par la Cour administrative d’appel de Nancy, auteure de la demande d’avis (B).
A – Lorsqu’un projet est soumis à autorisation d’exploitation commerciale, l’article L.425-4 du code de l’urbanisme issu de la loi du 18 juin 2014 dispose que le PC, dans l’hypothèse où le projet y est soumis, tient lieu de d’autorisation dès lors que la demande de permis a fait l’objet d’un avis favorable de la CDAC ou, le cas échéant, CNAC. A cette fin, la demande de PC est transmise à la CDAC, qui procède à l’instruction de la demande d’autorisation d’exploitation commerciale. La délivrance du PC valant autorisation d’exploitation commerciale n’est alors possible que dans trois hypothèses : i) si l’avis de la CDAC est favorable à l’autorisation et ne fait l’objet, dans le délai d’un mois, ni d’un recours devant la CNAC, ni d’une auto-saisine de celle-ci, ii) si en cas de saisine ou auto-saisine de la CNAC, elle rend un avis exprès favorable et iii) si l’avis de la CDAC est favorable et qu’il est confirmé par le silence gardé par la CNAC plus de quatre mois, soit sur un recours porté devant elle, soit à la suite de son auto-saisine.
Le PC valant autorisation d’exploitation commerciale peut faire l’objet d’un recours pour excès de pouvoir, i) par les personnes mentionnées au I de l’article L. 752-17 du code de commerce, au nombre desquelles figurent notamment les professionnels dont l’activité, exercée dans les limites de la zone de chalandise, est susceptible d’être affectée par celui-ci (les conclusions doivent alors tendre à l’annulation du PC en tant qu’il tient lieu d’autorisation d’exploiter), et ii) par les personnes mentionnées à l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme, au nombre desquelles figurent notamment celles pour lesquelles la construction est de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elles détiennent ou occupent régulièrement (les conclusions doivent tendre à l’annulation du PC en tant qu’il vaut autorisation de construire).
B – Les questions posées par la Cour administrative d’appel de Nancy portent sur la procédure de délivrance du PC (1), les recours contentieux (2) et les effets de l’annulation (3).
1 – Sur la procédure de délivrance du PC
La CAA interroge le Conseil d’Etat sur un PC ayant été délivré avant que la CNAC, saisie d’un recours contre l’avis de la CDAC, ait rendu son avis.
Selon le Conseil d’Etat, dans le cas où l’avis de la CDAC fait l’objet d’un recours devant la CNAC, le code du commerce organise l’information de l’autorité compétente en matière de PC, dans tous les cas où l’avis de la CDAC est porté devant la CNAC. En cas de recours devant la CNAC ou d’auto-saisine, l’autorité compétente pour délivrer le PC, qui bénéficie d’un délai d’instruction prolongé de cinq mois, doit attendre l’intervention de l’avis de la CNAC pour délivrer le permis.
Cet avis se substituant à l’avis de la CDAC, le PC ne saurait légalement intervenir avant qu’il ait été rendu. La Haute juridiction considère néanmoins qu’un PC valant autorisation d’exploitation commerciale délivré avant l’expiration des délais d’un mois de recours et d’auto-saisine de la CNAC ne se trouverait pas entaché d’illégalité de ce seul fait. L’insécurité qui résulterait de ce que sa légalité pourrait être mise ultérieurement en cause à raison d’un avis négatif de la CNAC conduit toutefois les magistrats à recommander à l’administration d’éviter de délivrer le permis avant l’expiration de ces délais.

2 – Sur les recours contentieux émanant des professionnels, mentionnés au I de l’article L.752-17 du code de commerce, dont l’activité est susceptible d’être affectée par le projet.
– Le délai de recours prévu à l’article R.600-2 du CU (deux mois à compter de l’affichage du panneau sur le terrain) s’applique à leur égard, comme pour tout permis de construire.
– Pour ces professionnels, la saisine de la CNAC est un préalable obligatoire à tout recours contentieux contre le PC. Eu égard au délai d’un mois dans lequel cette saisine doit intervenir, il sera exceptionnel qu’elle intervienne avant que le délai de recours contre le permis soit expiré. Même alors, cette saisine n’aurait pas pour effet d’interrompre le délai de recours contentieux. En revanche, dans tous les cas où la CNAC, régulièrement saisie, rend son avis après la délivrance du PC, la publication de cet avis ouvre, à l’égard des requérants mentionnés au I de l’article L. 752-17, un délai de recours de deux mois contre le permis, y compris si le délai déclenché dans les conditions de l’article R. 600-2 est expiré.
– Enfin, la notification R.600-1 du CU à l’auteur et au bénéficiaire du permis de construire s’impose aussi à eux.
3 – Sur les effets d’une annulation contentieuse du PC
– Le juge administratif, dont la décision ne saurait excéder la portée des conclusions qui lui sont soumises, ne peut annuler le PC qu’en tant qu’il tient lieu d’autorisation d’exploiter.
– Toutefois, le PC ne pouvant être légalement délivré que si le pétitionnaire dispose d’une autorisation d’urbanisme commercial, cette annulation fait obstacle à la réalisation du projet. Dans ce cas, si les modifications nécessaires pour mettre le projet en conformité avec la chose jugée sont sans effet sur la conformité des travaux projetés aux règles d’urbanisme, un nouveau PC valant autorisation d’exploitation commerciale peut être délivré au seul vu d’un nouvel avis favorable de la CDAC ou, le cas échéant, de la CNAC.

Nouvelle autorisation et déclaration de mise en location

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Décret n°2016-1790 du 19 décembre 2016 relatif aux régimes de déclaration et d’autorisation préalable de mise en location

S’inscrivant dans la politique de lutte contre l’habitat indigne, les articles L. 634-1 à L. 635-11 du CCH issus de la loi ALUR autorisent les EPCI et communes à soumettre la mise en location d’un logement par un bailleur à une autorisation préalable ou à une déclaration de location. Dans cette perspective, des zones sont délimitées, en cohérence avec le programme local de l’habitat en vigueur et le plan local d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, pour y soumettre tout ou partie des logements à l’obligation de déclaration de location ou d’autorisation préalable (le régime d’autorisation étant limité aux territoires présentant une proportion importante d’habitat dégradé).
Le décret du 19 décembre 2016 définit les modalités d’application de ces deux régimes (autorisation préalable et déclaration) en en précisant le champ d’application, le contenu des demandes et des déclarations et les modalités d’instruction.

Habitat durable : entrée en vigueur au 1er janvier 2017

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Entrée en vigueur le 1er janvier 2017 de plusieurs mesures en matière d’habitat durable :

-Obligation de réaliser des travaux d’isolation thermique lors de travaux de rénovation importants (Décret n° 2016-711 du 30 mai 2016 relatif aux travaux d’isolation en cas de travaux de ravalement de façade, de réfection de toiture ou d’aménagement de locaux en vue de les rendre habitables). Des exemptions sont prévues en cas d’impossibilité technique, de surcoûts importants ou de disproportion manifeste entre les avantages de l’isolation et ses inconvénients de nature technique, économique ou architecturale.

-Obligation, pour les constructions neuves faisant l’objet d’un permis de construire déposé à compter du 1er janvier 2017, d’intégrer de nouveaux équipements en faveur de la transition énergétique (article 41 de la loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte et décret d’application n°2016-968 du 13 juillet 2016) : obligation réaliser des places de stationnement de vélo et de pré-équiper une partie des places de stationnement en vue d’installer des bornes de recharge pour véhicules électriques ou hybrides.

Permis de construire et compétence des architectes

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Décret n°2016-1738 du 14 décembre 2016 pris en application de la loi du 7 juillet 2016 relative à la liberté de la création, à l’architecture et au patrimoine

Ce décret abaisse à 150 m2 (au lieu des 170 m2 jusque-là appliqués) le seuil du recours obligatoire à un architecte pour les demandes de permis de construire déposées par des personnes physiques et exploitants agricoles (article R. 431-2 du Code de l’urbanisme modifié).

Cette disposition sera applicable à toutes les demandes de permis de construire déposées à compter du 1er mars 2017.

Dérogation aux règles d’urbanisme – performance énergétique

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Deux décrets pris en application de la loi n°2015-992 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique favorisent la constructibilité par dérogation aux dispositions du PLU et aux règles de construction.

Décret n°2016-802 du 15 juin 2016 : dérogations aux règles d’emprise au sol, de hauteur, d’implantation et d’aspect extérieur pour la mise en œuvre d’une isolation thermique ou d’une protection contre le rayonnement solaire (articles R.152-5 à R.152-9 du Code de l’urbanisme).

Décret n°2016-856 du 28 juin 2016 : Les conditions permettant de bénéficier du dépassement des règles de constructibilité prévu au 3° de l’article L.151-28 du Code de l’urbanisme (dépassement jusqu’à 30% des règles relatives au gabarit, pour les constructions faisant preuve d’exemplarité énergétique ou environnementale ou qui sont à énergie positive) sont posées. Les articles R.111-21 et R.111-20-4 du CCH fixent à cet égard les critères d’exemplarité énergétique et environnementale.

Réforme du code du patrimoine et de la réglementation de l’architecture

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Loi n°2016-925 du 7 juillet 2016 relative à la liberté de création, à l’architecture et au patrimoine.
Les dispositions relatives à l’architecture et au patrimoine figurent pour l’essentiel au titre II de la loi. Citons quelques-unes d’entre elles, qui modifient le code du patrimoine et le code de l’urbanisme.

En premier lieu, le livre VI du code du patrimoine est désormais intitulé « Monuments historiques, sites patrimoniaux remarquables et qualité architecturale » et plusieurs régimes y sont réformés.

Un régime dit « des abords » se substitue tout d’abord au double critère jusque-là appliqué pour déterminer les bâtiments soumis au régime d’autorisation ABF dans les périmètres de protection des monuments historiques (pour rappel, bâtiment situé dans un rayon de 500 mètres du MH ou dans un périmètre délimité ET visibilité depuis le MH ou en covisibilité avec lui).

Désormais, les immeubles qui forment avec un monument historique un ensemble cohérent ou qui sont susceptibles de contribuer à sa conservation ou à sa mise en valeur donnent lieu à la définition de périmètres délimités après enquête publique par décision de l’autorité administrative sur proposition de l’ABF (L.621-30 et suivants).

Ensuite, de nouveaux « Sites patrimoniaux remarquables » (article L.631-1 et suivants) – se substituent aux secteurs sauvegardés, aux zones de protections du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) et aux aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AMVAP).

Ces sites sont constitués des villes, villages ou quartiers dont la conservation, la restauration, la réhabilitation ou la mise en valeur présente, au point de vue historique, architectural, archéologique, artistique ou paysager, un intérêt public, de même que les espaces ruraux et les paysages qui forment avec ces villes, villages ou quartiers un ensemble cohérent ou qui sont susceptibles de contribuer à leur conservation ou à leur mise en valeur.

Ils peuvent être dotés d’un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine ayant valeur de servitude d’utilité publique.

Un régime contraignant de travaux y est par ailleurs institué.

En second lieu, le livre VI du code du patrimoine est complété par un titre V consacré à la « Qualité architecturale » et plusieurs dispositions du code de l’urbanisme en lien avec l’architecture sont modifiées.

Une demande d’autorisation de lotir ne pourra ainsi être instruite que si « la personne qui désire entreprendre des travaux soumis à une autorisation a fait appel aux compétences nécessaires en matière d’architecture, d’urbanisme et de paysage pour établir le projet architectural, paysager et environnemental dont, pour les lotissements de surface de terrain à aménager supérieure à un seuil fixé par décret en Conseil d’Etat, celles d’un architecte au sens de l’article 9 de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l’architecture » (L. 441-4 du code de l’urbanisme modifié). Derrière cette formulation absconse, l’objectif est de lutter contre les lotissements uniformes et sans qualité architecturale.

Par ailleurs, pour les constructions édifiées ou modifiées par les personnes physiques, la surface maximale de plancher au-delà de laquelle le recours à un architecte est obligatoire déterminée par décret ne peut être supérieure à 150 m2. Le seuil du recours obligatoire à un architecte est donc baissé (du moins, semble-t-il, quand le décret sera adopté).

Citons enfin deux dispositifs novateurs institués à titre expérimental pendant sept ans.

D’une part, l’Etat, les collectivités territoriales, leurs groupements et les organismes de HLM pourront, pour la réalisation d’équipements publics et de logements sociaux, déroger à certaines règles en matière de construction dès lors que leur seront substitués des résultats à atteindre similaires aux objectifs sous-jacents auxdites règles.

D’autre part, dans le périmètre des OIN, l’Etat et les collectivités territoriales pourront autoriser les maîtres d’ouvrage à déroger aux règles applicables dès lors que leur sont substitués des résultats à atteindre similaires aux objectifs sous-jacents auxdites règles. Le permis de construire, dont la demande devra comporter une l’étude de l’impact des dérogations proposées, emportera alors approbation de ces dérogations.

Des décrets devront fixer les conditions précises de mise en œuvre de ces dispositions (règles qui peuvent faire l’objet de cette expérimentation, les résultats à atteindre qui s’y substituent et les conditions dans lesquelles l’atteinte de ces résultats est contrôlée tout au long de l’élaboration du projet de construction et de sa réalisation), que l’on espère simples. L’idée de s’affranchir du cadre rigide de l’urbanisme réglementaire vers des objectifs paraît intéressante, mais saura-t-on avec simplicité changer de paradigme ? L’avenir le dira.

Urbanisme – Lotissement

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CE, 24 Février 2016, n° 383079, Tables du Recueil Lebon

Les lotissements, qui constituent des opérations d’aménagement ayant pour but l’implantation de constructions, doivent respecter les règles tendant à la maîtrise de l’occupation des sols édictées par le code de l’urbanisme ou les documents locaux d’urbanisme, même s’ils n’ont pour objet ou pour effet, à un stade où il n’existe pas encore de projet concret de construction, que de permettre le détachement d’un lot d’une unité foncière.
Il appartient, en conséquence, au Maire de refuser le lotissement si, compte tenu de ses caractéristiques, le projet permet l’implantation de constructions dont la compatibilité avec les règles d’urbanisme ne pourra être ultérieurement assurée lors de la délivrance des autorisations d’urbanisme requises.

Patrimoine – Visibilité monuments historiques

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CE, 20 Janvier 2016, n° 365987, Tables du Recueil Lebon

On sait que la visibilité depuis un immeuble classé ou inscrit s’apprécie à partir de tout point de cet immeuble normalement accessible conformément à sa destination ou à son usage.

En estimant que la visibilité depuis la cathédrale de Strasbourg s’apprécie à partir de sa plate-forme, située à 66 mètres de hauteur, la cour n’a ni commis d’erreur de droit ni inexactement qualifié les pièces du dossier soumis au juge du fond dès lors que cette plate-forme est accessible conformément à l’usage du bâtiment.
L’avis de l’ABF sur le projet en litige n’ayant pas pris en compte la visibilité de ce dernier depuis la cathédrale de Strasbourg, la cour a pu légalement juger que cet avis ne permettait pas de s’assurer qu’un contrôle prenant en compte ce monument classé avait bien été réalisé par l’architecte et qu’ainsi l’autorisation de travaux n’avait pas été régulièrement accordée.

Permis de construire – intérêt à agir

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CE, 10 février 2016, n° 387507, Tables du Recueil Lebon
Nouvelle application intéressante de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme par le Conseil d’Etat qui déclare des requérants irrecevables pour défaut d’intérêt à agir, au motif qu’ils n’ont pas fait état d’éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de leur bien sont susceptibles d’être directement affectées par le projet autorisé par le permis de construire attaqué.

Pour justifier de leur intérêt à agir, les requérants se sont bornés à se prévaloir de leur qualité de « propriétaires de biens immobiliers voisins directs à la parcelle destinée à recevoir les constructions litigieuses » et de pièces (notamment un plan de situation sommaire des parcelles) qui établissent seulement que leurs parcelles sont mitoyenne pour l’une et en co-visibilité pour l’autre du projet litigieux.

Invités par le greffe du tribunal administratif, à apporter les précisions nécessaires à l’appréciation de l’atteinte directe portée par le projet litigieux, ils se sont bornés à produire la copie de leurs attestations de propriété ainsi que le plan de situation cadastral déjà fourni.

Divisibilité des permis de construire – permis modificatif

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Dans un arrêt de principe, le Conseil d’Etat revient sur les permis de construire partiellement illégaux et les conditions de leur régularisation.

– Il rappelle d’abord la jurisprudence : lorsque les éléments d’un projet de construction ou d’aménagement auraient pu faire l’objet d’autorisations distinctes, le juge peut prononcer l’annulation partielle de l’arrêté attaqué en raison de la divisibilité des éléments composant le projet litigieux.
– Puis la loi (L.600-5 du CU) : possibilité de procéder à l’annulation partielle d’une autorisation d’urbanisme dont les éléments ne seraient pas divisibles si l’illégalité affectant une partie identifiable du projet est susceptible d’être régularisée par un permis modificatif.
Et précise que si l’application de ces dispositions n’est pas subordonnée à la condition que la partie du projet affectée par ce vice soit matériellement détachable du reste de ce projet, elle n’est possible que si la régularisation porte sur des éléments du projet pouvant faire l’objet d’un permis modificatif.
Le Conseil d’Etat pose donc les conditions de délivrance d’un PCM :
– D’une part, travaux autorisés par le PC non achevés, sans que la partie intéressée ait à établir devant le juge l’absence d’achèvement ou que celui-ci soit tenu de procéder à une mesure d’instruction en ce sens
– D’autre part, modifications ne remettant en cause, par leur nature ou leur ampleur, la conception générale du projet, précision faite que la seule circonstance que ces modifications portent sur des éléments tels que son implantation, ses dimensions ou son apparence ne fait pas, par elle-même, obstacle à ce qu’elles fassent l’objet d’un permis modificatif.

Corten A.A.R.P.I