Corten, cabinet d'avocats A.A.R.P.I

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Dématérialisation des notifications et des mises en demeure

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L’article 42–1 de la loi du 10 juillet 1965 créé par la loi ALUR du 24 mars 2014 dispose : « les notifications et mises en demeure, sous réserve de l’accord exprès des copropriétaires, sont valablement faites par voie électronique. » Le décret du 21 octobre 2015 vient en préciser les modalités.

En premier lieu, le décret supprime la télécopie de la liste des procédés admis car celui-ci ne permettait pas de façon certaine de prouver la réception du document.

En second lieu, la dématérialisation des notifications et des mises en demeure nécessite un accord exprès des copropriétaires et implique que la liste des membres du syndicat favorables à l’envoi par courriel comporte l’indication de leurs adresses électroniques. L’option pour l’envoi électronique peut intervenir en assemblée générale des copropriétaires ; elle est alors consignée dans le procès-verbal. Elle peut également intervenir hors assemblée, le copropriétaire devant alors se manifester en adressant au syndic une lettre recommandée avec avis de réception ou une lettre recommandée électronique. Le syndic doit alors enregistrer cette option à la date de réception de la lettre et il l’inscrit sur le registre des procès-verbaux.

Le ou les copropriétaires qui ont opté pour l’envoi électronique pourront à tout moment et selon les mêmes formes, décider d’y mettre fin.

Enfin, on retiendra que pour être valable, un courrier électronique doit être acheminé par un tiers selon un procédé permettant d’identifier celui-ci, de désigner l’expéditeur, de garantir l’identité du destinataire et d’établir si la lettre a été remise ou non au destinataire.

Cession du droit au bail

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Le preneur à bail commercial a conclu avec une banque, un compromis de cession de droit au bail sous diverses conditions suspensives et notamment sous la condition suspensive, stipulée dans le seul intérêt du bénéficiaire du compromis, de la signature d’un bail commercial concomitamment à l’acte de cession réitéré, dont les conditions doivent être arrêtées au plus tard le 15 septembre 2015.

Les négociations du projet de bail ont toutefois perduré après le 15 septembre 2015 (alors que le bailleur avait donné son accord sur la cession le 31 juillet 2012). Le 15 janvier 2013, le cédant a invité le bénéficiaire du compromis à signer l’acte de cession réitéré mais le bénéficiaire ne s’est pas présenté et a invoqué la caducité du compromis de cession.

Le cédant a alors assigné le cessionnaire en vue de voir déclarer la vente parfaite.

En appel, la Cour a considéré que la condition suspensive incriminée n’avait pas été réalisée et que par conséquent le compromis de cession était devenu caduque.

La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel sur le fondement de l’article 1168 du code civil, au motif que la « condition suspensive » incriminée portait sur un élément essentiel de la formation du contrat de cession et devait en conséquence être réputée non-écrite.

Cette décision peut paraitre surprenante, des conditions suspensives de conclusions d’un nouveau bail étant très souvent stipulées dans les compromis de cession d’une part et la problématique semblant d’avantage porter sur une éventuelle renonciation du cessionnaire au bénéfice de ladite condition.

Elle s’explique semble-t-il par la rédaction spécifique de cette condition (qui ne précisait pas les spécificités du nouveau bail) et l’enchainement particulier des faits :

En effet, pour qu’il y ait cession de bail, cela présuppose qu’existe un bail à céder, ce qui était bien le cas en l’espèce. Par ailleurs, le bailleur ayant donné son accord sans réserve à la cession (31 juillet 2012), il n’y avait plus lieu de s’en préoccuper.

Aussi mettre en condition suspensive la conclusion d’un autre bail sans préciser en quoi ce nouveau bail devait différer du bail existant consistait à mettre en condition un élément essentiel du contrat de cession ce que la Cour de cassation répute non-écrit.

Il est en effet traditionnel de considérer qu’une condition ne peut porter sur un élément essentiel du contrat (cela affecterait la validité du contrat lui-même) mais seulement sur un élément futur et incertain dont dépend la formation du contrat, cet effet résultant de la seule volonté des parties.

Eoliennes et prescriptions des permis de construire

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Cet arrêt apporte des précisions intéressantes sur les prescriptions dont peuvent être assortis les permis de construire :

– Classiquement il juge que le Préfet n’a commis aucune erreur manifeste d’appréciation en n’assortissant le PC d’aucune prescription destinées à protéger l’avifaune (projet à l’écart des principaux couloirs de migration des grues, risques de collision rares).
– Plus intéressant, il considère que l’obligation prescrite par le Préfet de planter des haies sur des parcelles privées, sans s’assurer de l’accord de leurs propriétaires, n’est pas de nature à entacher d’illégalité les PC, qui ont été délivrés sous réserve des droits des tiers, la construction du parc d’éoliennes ne pouvant, au demeurant, être légalement réalisée conformément aux permis délivrés qu’à la condition que les haies aient pu être plantées.

Loi Macron et copropriété

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– Mise en concurrence systématique (en vigueur à compter du 8 novembre 2015)

Avec la loi Macron du 6 août 2015 et son article 88, le conseil syndical doit procéder à une mise en concurrence tous les trois ans et non plus dans les cas où l’assemblée générale se prononce sur la désignation d’un nouveau syndic. Les copropriétaires peuvent toujours demander d’inscrire à l’ordre du jour l’examen des contrats.

– Cas de dispense

Si « l’assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic après mise en concurrence obligatoire décide à la majorité de l’article 25 d’y déroger », le conseil syndical est libéré de l’obligation de mise en concurrence, à condition que cette question soit inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale concernée.

– Absence de syndic

La loi Macron permet désormais à tout copropriétaire, dans le cas où la copropriété n’a plus de syndic, de convoquer une assemblée générale. Un nouvel alinéa est ajouté à l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi rédigé : « Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d’une telle convocation, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l’assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic. »

Il s’agit d’un assouplissement bienvenu tant la désignation d’un administrateur provisoire était lourde et coûteuse, notamment dans les petites copropriétés. Le recours à l’administrateur judiciaire devient désormais l’exception.

Corten A.A.R.P.I