Cass. Civ., 3ème 8 décembre 2016, n°14-27986 & 15-16494

Mme Z achète deux appartements d’un même immeuble, l’un appartenant à la société civile immobilière C. et l’autre à la société civile immobilière Q. La vente a été négociée par l’intermédiaire d’une agence immobilière.

Se prévalant de l’ouverture d’une procédure de péril imminent par le maire le 14 décembre 2009, ainsi que de l’impossibilité de déterminer l’identité du propriétaire du rez-de-chaussée, de l’absence de syndic et de l’absence de paiement des loyers et d’un gestionnaire chargé de les encaisser, Mme Z. a assigné les venderesses, les notaires et l’agent immobilier sur le fondement de la garantie des vices cachés et en paiement de diverses sommes.

Reprochant à la cour d’appel d’avoir rejeté son action estimatoire, Mme Z… s’est pourvue en cassation.

Le 15 décembre 2016, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation affirme qu’ayant retenu à bon droit que l’absence de syndic ne constituait pas un vice de nature à rendre l’immeuble impropre à son usage d’habitation ni à en diminuer tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait acquis qu’à un prix moindre, la cour d’appel, par une décision motivée, en a exactement déduit que l’action de Mme Z. ne pouvait être accueillie.

Décret n°2016-1822 du 21 décembre 2016 sur le contenu de la fiche synthétique de la copropriété

Pour impliquer les copropriétaires de logement dans la vie de leur immeuble et les informer du fonctionnement de la copropriété et de son état, la loi ALUR a créé la fiche synthétique d’information (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 8-2, créé par L. n° 2014-366, 24 mars 2016, art. 54, I). Le contenu de cette fiche vient d’être fixé par un décret du 21 décembre 2016.

La fiche regroupe les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti.

Dès lors que la copropriété comporte au moins un lot d’habitation, la fiche doit être établie par son représentant légal qui la met à jour chaque année. Ces deux tâches sont comprises dans la rémunération forfaitaire du syndic (D. n° 67-223, 17 mars 1967, ann. 1, créée par D. n° 2015-342, 26 mars 2015, ann.).

L’actualisation des données a lieu dans les 2 mois suivant la notification du PV d’assemblée au cours de laquelle les comptes de l’exercice clos ont été approuvés (D. n° 2016-1822, 21 décembre 2016, art. 1er).

La sanction de l’obligation est lourde puisque le défaut de réalisation de la fiche synthétique est un motif de révocation du syndic. En outre, l’article 8-2 de la loi de 1965 prévoit que les contrats de syndic doivent obligatoirement stipuler une pénalité financière forfaitaire automatique à l’encontre du syndic chaque fois que celui-ci ne met pas la fiche synthétique à disposition d’un copropriétaire dans les 15 jours de sa demande. Cette pénalité est déduite de la rémunération du syndic lors du dernier appel de charges de l’exercice.

La fiche synthétique fait partie des informations à annexer aux promesses de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique (CCH, art. L. 721-2).

Le texte est entré en vigueur le 1er janvier 2017 pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots. Il s’appliquera le 1er janvier 2018 aux syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots et le 1er janvier 2019 pour les autres syndicats de copropriétaires.

Décret n°2016-1167 du 26 août 2016 sur l’immatriculation des copropriétés

La loi ALUR du 24 mars 2014 a instauré un régime d’immatriculation des syndicats de copropriétaires dont les immeubles sont totalement ou partiellement affectés à l’habitation. C’est immatriculation est obligatoire pour les copropriétés de plus de 200 lots (31 décembre 2017 pour les copropriétés de plus de 50 lots et 31 décembre 2018 pour les autres) et doit intervenir au plus tard le 31 décembre 2016.

Ce registre renseigne sur :

• l’existence de chaque syndicat des copropriétaires,
• le mode de gouvernance,
• les éventuelles procédures administratives ou judiciaires,
• l’état du bâti,
• la tenue des comptes annuels.

Le décret précise, notamment, l’identité du déclarant (notaire, syndic en exercice ou ancien syndic à l’occasion du changement de représentant légal, syndic provisoire, mandataire ad hoc et administrateur judiciaire), les modalités d’immatriculation, la mise à jour annuelle et les modalités de consultation du registre.

Cependant, le décret doit être assorti d’un arrêté relatif à la mise en œuvre du registre dématérialisé des immatriculations et portant création d’un traitement des données à caractère personnel. Il est par conséquent probable que l’échéancier initial d’entrée en vigueur ne puisse être respecté.

La 3e chambre civile de la Cour de cassation dans son arrêt du 8 octobre 2015 précise « qu’aucune disposition ne s’oppose à ce qu’un syndicat… acquière par prescription la propriété d’un lot. » Dans cette affaire, la cour d’appel a considéré à tort que l’usucapion du lot par le syndicat aboutissait à transformer les parties privatives en parties communes, allant ainsi à l’encontre des dispositions de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 qui s’oppose, en principe, à la modification de la destination des parties privatives ou à celle de leur condition de jouissance.

Par cet arrêt, la Cour de cassation rappelle que le syndicat peut acquérir, à titre onéreux ou gratuit des parties privatives sans que celles-ci perdent leur caractère privatif. À titre d’exemple, on indiquera qu’il est fréquent que le syndicat des copropriétaires soit propriétaire du lot constituant la loge du gardien d’immeuble.

C’était l’une des principales critiques formulées par les agents immobiliers et les notaires contre la loi ALUR : l’importance du nombre de documents réclamés (règlement de copropriété, PV d’assemblée générale, carnet d’entretien, etc.) en cas d’acquisition d’un lot de copropriété. Cette inflation de documents exigés a entraîné des surcoûts et des délais supplémentaires entre l’offre d’achat et la signature de la promesse de vente.

L’ordonnance du 27 août 2015 a levé certaines de ces obligations (Art. L. 721-2 modifié du cch). C’est notamment le cas de l’obligation d’informer l’acheteur d’éventuels impayés au sein de la copropriété. De même, les documents concernant la copropriété ne sont plus indispensables en cas de rachat d’un lot par un autre copropriétaire. En revanche, l’obligation de remise des procès-verbaux des assemblées générales est renforcée.

Le texte autorise également que les éléments d’information requis ne soient plus obligatoirement annexés à la promesse de vente, mais puissent être remis à l’acquéreur en amont de la signature de la promesse, et transmis sur tout support, y compris numérique lorsque celui-ci est déjà copropriétaire dans l’immeuble, ou lorsque la transaction porte sur un lot ou une fraction de lot annexe (emplacement de stationnement ou local tel que cave, grenier, débarras, placard, remise, garage ou cellier). Seule condition : l’acceptation expresse de l’acquéreur (nouvel article L. 721-2, 5° du cch).

Deux arrêtés d’application sont attendus, le premier concernant le contenu des informations financières et le second, le contenu de la notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu’au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété.

Notons enfin que l’article L. 721-3 du code de la construction et de l’habitation, entièrement réécrit, se montre plus explicite quant à la sanction attachée au défaut de communication des informations requises (report du point de départ du délai de rétractation ou de réflexion de l’acquéreur).

Dans cet arrêt, le copropriétaire avait sollicité la nullité de la résolution ayant approuvé les comptes. On sait que les comptes du syndicat doivent comporter les charges et produits de l’exercice et qu’est entachée de nullité une décision d’assemblée générale approuvant des comptes irréguliers.

En l’espèce, l’irrégularité provenait de ce que les frais engendrés par la tenue d’une assemblée générale convoquée à la demande d’un copropriétaire ne figuraient pas dans l’état de dépenses de copropriété (correspondant à l’état financier prévu article 8 alinéa 2 du décret du 14 mars 2005). Ces frais n’avaient manifestement fait l’objet d’aucune écriture comptable. En conséquence de quoi, ces frais avaient été imputés à l’ensemble des copropriétaires et rien ne justifiait que le compte du copropriétaire à qui ils incombaient ne soit pas débité de leur montant.

Pour cette raison, la Cour de cassation fait droit à la demande du copropriétaire.

Par application des dispositions de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale arrête à la majorité de l’article 25 le montant des marchés et contrats à partir duquel la mise en concurrence est obligatoire.

L’article 19–2 du décret du 17 mars 1967 précise que cette mise en concurrence s’effectue selon les modalités fixées par l’assemblée et en l’absence de directives de celle-ci par la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises.

S’appuyant sur une interprétation stricte du texte, un copropriétaire assigne en nullité de la décision d’assemblée générale au motif que la procédure n’avait pas été respectée pour le remplacement de la société chargée du nettoyage de l’immeuble dès lors qu’un seul devis avait été fourni et pas deux.

Les juges du fond dont l’interprétation été validée par la Cour de cassation ont considéré qu’en l’espèce il y avait à la fois un devis et le contrat du prestataire en place qui peut être prise en considération. La Cour a ainsi jugé que ce qui importe, c’est que les copropriétaires disposent d’éléments leur permettant de prendre une décision de façon éclairée. Le contrat en cours constitue un élément d’information qui ne peut donc être ignoré.

Le régime des décisions relatif au contrôle de l’accès aux parties communes a été modifié par la loi dite ENL du 13 juillet 2006 puis par la loi du 5 mars 2007 relative à la prévention de la délinquance et en dernier lieu, par la loi du 24 mars 2014 dite loi ALUR.

À l’heure actuelle, on retiendra que :

– Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble et la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants relèvent de la majorité de l’article 24, la loi ALUR ayant assoupli les conditions de vote de ces travaux qui relevaient auparavant de la majorité de l’article 25. Les travaux relatifs à l’installation d’une barrière ou d’un dispositif de fermeture entrent dans cette catégorie.

– Les modalités d’ouverture d’accès aux immeubles doivent être votées à la majorité de l’article 26. Ce texte précise que la fermeture totale de l’immeuble doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété.

Dans son pourvoi, le syndicat objectait que la fermeture n’était pas totale dès lors que l’accès piéton par le trottoir restait libre en permanence. Dans son arrêt, la Cour de cassation pour rejeter le pourvoi retient que le dispositif installé ne permettait pas l’ouverture manuelle de la barrière et entravait par conséquent l’accès aux parties communes et ainsi la jouissance des parties privatives. Par ailleurs, la cour relève que les copropriétaires avaient délibéré sur les modalités de fonctionnement de la barrière et notamment sur les horaires de fermeture et décidée qu’elle resterait fermée en permanence. La majorité requise relative aux modalités de fonctionnement du dispositif de fermeture était par conséquent celle de l’article 26, quand bien même assemblée ne décide pas de la fermeture de l’ensemble des accès à l’immeuble, certains restant libres.