Corten, cabinet d'avocats A.A.R.P.I

Acier autoprotecteur utilisé pour son aspect et sa résistance aux conditions atmosphériques en architecture et en art contemporain

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Eoliennes et prescriptions des permis de construire

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Cet arrêt apporte des précisions intéressantes sur les prescriptions dont peuvent être assortis les permis de construire :

– Classiquement il juge que le Préfet n’a commis aucune erreur manifeste d’appréciation en n’assortissant le PC d’aucune prescription destinées à protéger l’avifaune (projet à l’écart des principaux couloirs de migration des grues, risques de collision rares).
– Plus intéressant, il considère que l’obligation prescrite par le Préfet de planter des haies sur des parcelles privées, sans s’assurer de l’accord de leurs propriétaires, n’est pas de nature à entacher d’illégalité les PC, qui ont été délivrés sous réserve des droits des tiers, la construction du parc d’éoliennes ne pouvant, au demeurant, être légalement réalisée conformément aux permis délivrés qu’à la condition que les haies aient pu être plantées.

Décret relatif aux secteurs d’information sur les sols prévus par l’article L. 125-6 du code de l’environnement

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Ce décret décrit la procédure d’élaboration des secteurs d’information sur les sols (SIS) prévus par l’article L. 125-6 du code de l’environnement issu de la loi ALUR, qui identifient les terrains où la connaissance de la pollution des sols justifie, notamment en cas de changement d’usage, la réalisation d’études de sols et de mesures de gestion de la pollution pour préserver la sécurité, la santé ou la salubrité publiques et l’environnement.
Une fois ces secteurs définis, plusieurs conséquences :
– Les projets de construction doivent être précédés d’une étude de sol et une attestation établie par un bureau d’études certifié confirmant la réalisation de cette étude et sa prise en compte dans le projet de construction au stade de sa conception est jointe aux demandes de permis de construire et d’aménager (L.556-2 du code de l’environnement). Le décret précise le contenu de l’étude de sols et de l’attestation.
– Les SIS sont intégrés à l’état des risques afin d’assurer la bonne information des acquéreurs et locataires des terrains situés dans ces secteurs et dans les documents d’urbanisme.

Loi Macron et copropriété

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– Mise en concurrence systématique (en vigueur à compter du 8 novembre 2015)

Avec la loi Macron du 6 août 2015 et son article 88, le conseil syndical doit procéder à une mise en concurrence tous les trois ans et non plus dans les cas où l’assemblée générale se prononce sur la désignation d’un nouveau syndic. Les copropriétaires peuvent toujours demander d’inscrire à l’ordre du jour l’examen des contrats.

– Cas de dispense

Si « l’assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic après mise en concurrence obligatoire décide à la majorité de l’article 25 d’y déroger », le conseil syndical est libéré de l’obligation de mise en concurrence, à condition que cette question soit inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale concernée.

– Absence de syndic

La loi Macron permet désormais à tout copropriétaire, dans le cas où la copropriété n’a plus de syndic, de convoquer une assemblée générale. Un nouvel alinéa est ajouté à l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi rédigé : « Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d’une telle convocation, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l’assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic. »

Il s’agit d’un assouplissement bienvenu tant la désignation d’un administrateur provisoire était lourde et coûteuse, notamment dans les petites copropriétés. Le recours à l’administrateur judiciaire devient désormais l’exception.

Informations et documents à fournir au stade de la promesse de vente

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C’était l’une des principales critiques formulées par les agents immobiliers et les notaires contre la loi ALUR : l’importance du nombre de documents réclamés (règlement de copropriété, PV d’assemblée générale, carnet d’entretien, etc.) en cas d’acquisition d’un lot de copropriété. Cette inflation de documents exigés a entraîné des surcoûts et des délais supplémentaires entre l’offre d’achat et la signature de la promesse de vente.

L’ordonnance du 27 août 2015 a levé certaines de ces obligations (Art. L. 721-2 modifié du cch). C’est notamment le cas de l’obligation d’informer l’acheteur d’éventuels impayés au sein de la copropriété. De même, les documents concernant la copropriété ne sont plus indispensables en cas de rachat d’un lot par un autre copropriétaire. En revanche, l’obligation de remise des procès-verbaux des assemblées générales est renforcée.

Le texte autorise également que les éléments d’information requis ne soient plus obligatoirement annexés à la promesse de vente, mais puissent être remis à l’acquéreur en amont de la signature de la promesse, et transmis sur tout support, y compris numérique lorsque celui-ci est déjà copropriétaire dans l’immeuble, ou lorsque la transaction porte sur un lot ou une fraction de lot annexe (emplacement de stationnement ou local tel que cave, grenier, débarras, placard, remise, garage ou cellier). Seule condition : l’acceptation expresse de l’acquéreur (nouvel article L. 721-2, 5° du cch).

Deux arrêtés d’application sont attendus, le premier concernant le contenu des informations financières et le second, le contenu de la notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu’au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété.

Notons enfin que l’article L. 721-3 du code de la construction et de l’habitation, entièrement réécrit, se montre plus explicite quant à la sanction attachée au défaut de communication des informations requises (report du point de départ du délai de rétractation ou de réflexion de l’acquéreur).

Modification des missions et du fonctionnement des SAFER

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Le texte qui entre en vigueur 1er janvier 2016 adapte les dispositions du code rural sur les missions et le fonctionnement des SAFER pour tenir compte des modifications introduites par la loi du 13 octobre 2014 d’avenir pour l’agriculture, l’alimentation et la forêt concernant notamment leurs modalités d’agrément, la composition de leur conseil d’administration, leur adhésion à une structure regroupant l’ensemble des SAFER, la tenue d’une comptabilité analytique et leurs modalités d’intervention dans le cadre d’opérations immobilières.

Remplacement de l’AFTRP par l’établissement public Grand Paris Aménagement

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Entré en vigueur au mois d’août, ce décret s’inscrit dans le cadre de la rénovation du cadre juridique des établissements publics fonciers et d’aménagement opérée par l’ordonnance n° 2011-1068 du 8 septembre 2011 et définit les statuts de l’établissement public Grand Paris Aménagement, qui se substitue à l’AFTRP.
L’établissement public, administré par un conseil de vingt-quatre membres nommés pour cinq ans et présidé par un représentant de l’Etat, a pour mission principale de conduire toute action de nature à favoriser l’aménagement, le renouvellement et le développement urbain et durable du territoire de la région Ile-de-France.

Le bâtiment dans la loi Transition énergétique

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Le Titre II de la loi Transition énergétique (articles 3 à 33) est consacré à « Mieux rénover les bâtiments pour économiser l’énergie, faire baisser les factures et créer des emplois », l’objectif affiché par le texte étant « de rénover énergétiquement 500 000 logements par an à compter de 2017, dont au moins la moitié est occupée par des ménages aux revenus modestes, visant ainsi une baisse de 15 % de la précarité énergétique d’ici 2020 ».
A cette fin, de nouveaux outils juridiques sont institués, comme la possibilité de déroger à certaines règles d’urbanisme (L.123-5-2 du code de l’urbanisme), de définir des secteurs du PLU dans lesquels il impose le respect par les constructions de performances énergétiques et environnementales renforcées (L.123-5-1 alinéa 6), la création d’un carnet numérique de suivi et d’entretien du logement (article L.111-10-5 du CCH), l’introduction du critère de performance énergétique minimale dans la notion de logement décent (loi 1989), fixation des bases d’évaluation du niveau de performance énergétique compatible avec les objectifs de la politique énergétique nationale définis (article L.111-10 du CCH), mise en place d’un fonds de garantie pour la rénovation énergétique (L312-7 et s du CCH), nouvelles mesures en matière de copropriété…

Procédure de substitution du tiers demandeur pour les travaux de remise en état des ICPE

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L’article L.512-21 du code de l’environnement institué par la ALUR, permet au préfet de prescrire à un tiers qui en fait la demande les travaux de réhabilitation d’une installation classée pour la protection de l’environnement (ICPE), en substitution du dernier exploitant.
Dans cette perspective, le tiers doit disposer de garanties financières à première demande.
Le décret du 18 août 2015 décrit la procédure de substitution (dossier constitué par le tiers demandeur, accord donné par le dernier exploitant si celui-ci est connu et arrêté préfectoral autorisant ou non la substitution) et les modalités de constitution, d’appel et de levée des garanties financières à première demande que le tiers doit constituer.

Corten A.A.R.P.I