En application des articles R. 424-21 et R. 424-22 du code de l’urbanisme, l’autorité compétente ne peut légalement refuser de faire droit à une demande de prorogation d’un permis de construire présentée deux mois au moins avant l’expiration de son délai de validité que si les règles d’urbanisme et les servitudes administratives de tous ordres s’imposant au projet ont été modifiées, postérieurement à la délivrance du permis de construire, dans un sens qui lui est défavorable.
Aucune disposition n’impose donc qu’une demande de prorogation soit accompagnée d’une attestation du demandeur selon laquelle il continue de remplir les conditions définies à l’article R. 423-1 du même code pour solliciter un permis de construire (qualité pour déposer une demande de permis de construire).
Est donc illégal le refus de prorogation fondé sur le fait que le pétitionnaire n’avait plus qualité pour mettre en œuvre le permis de construire dont il était titulaire.
Réglementation des résidences démontables ou mobiles, des habitations légères de loisirs, terrains de camping…
Le décret prévoit deux séries de dispositions, relatives aux résidences démontables (définition juridique et formalités à accomplir pour leur installation sur des terrains aménagés pour les recevoir) ou mobiles constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs (rationalisation des procédures pour les terrains destinés à recevoir les résidences mobiles des gens du voyage, tels que les aires d’accueil et les terrains familiaux).
Le décret pose également d’autres mesures, certaines en application de la loi ALUR (complément à la liste des pièces exigibles dans les dossiers de demande de permis de construire pour les projets faisant l’objet d’une convention de projet urbain partenarial…), d’autres sans lien avec cette loi (clarification des modalités de création et d’agrandissement des terrains de camping soumis à permis d’aménager ; précisions sur le régime juridique des habitations légères de loisirs et des résidences mobiles de loisirs et de leurs installations mobiles accessoires ; dispense d’autorisation d’urbanisme des projets relevant d’un contrôle au titre de la législation relative à la publicité relevant du code de l’environnement).
Cass. 3ème civ. 18 février 2015, pourvoi n°13-25.974 FS-P+B+I
Le régime des décisions relatif au contrôle de l’accès aux parties communes a été modifié par la loi dite ENL du 13 juillet 2006 puis par la loi du 5 mars 2007 relative à la prévention de la délinquance et en dernier lieu, par la loi du 24 mars 2014 dite loi ALUR.
À l’heure actuelle, on retiendra que :
– Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble et la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants relèvent de la majorité de l’article 24, la loi ALUR ayant assoupli les conditions de vote de ces travaux qui relevaient auparavant de la majorité de l’article 25. Les travaux relatifs à l’installation d’une barrière ou d’un dispositif de fermeture entrent dans cette catégorie.
– Les modalités d’ouverture d’accès aux immeubles doivent être votées à la majorité de l’article 26. Ce texte précise que la fermeture totale de l’immeuble doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété.
Dans son pourvoi, le syndicat objectait que la fermeture n’était pas totale dès lors que l’accès piéton par le trottoir restait libre en permanence. Dans son arrêt, la Cour de cassation pour rejeter le pourvoi retient que le dispositif installé ne permettait pas l’ouverture manuelle de la barrière et entravait par conséquent l’accès aux parties communes et ainsi la jouissance des parties privatives. Par ailleurs, la cour relève que les copropriétaires avaient délibéré sur les modalités de fonctionnement de la barrière et notamment sur les horaires de fermeture et décidée qu’elle resterait fermée en permanence. La majorité requise relative aux modalités de fonctionnement du dispositif de fermeture était par conséquent celle de l’article 26, quand bien même assemblée ne décide pas de la fermeture de l’ensemble des accès à l’immeuble, certains restant libres.
Contrat type de syndic
Le décret déterminant le contrat type de syndic ainsi que la liste des prestations particulières ouvrant droit à une rémunération spécifique est paru au Journal Officiel du 28 mars. Désormais, le principe de la rémunération forfaitaire du syndic est inscrit dans la loi (article 18–1 A de la loi du 10 juillet 1965). Le texte a fait l’objet d’un avis du Conseil national de la transaction de la gestion immobilière, instance créée par la loi ALUR. Il fera par la suite l’objet d’une concertation bisannuelle en vue de son éventuelle révision.
Applicable aux contrats de syndics conclus ou renouvelés après le 1er juillet 2015, les dispositions du décret envisagent à la fois le contrat type et les prestations donnant lieu à rémunération spécifique complémentaire. L’article 29 du décret du 17 mars 1967 s’enrichit de 4 alinéas dont on retiendra principalement :
– le contrat type de syndic ainsi que la liste limitative des prestations particulières figurent désormais en annexe au décret de 1967,
– le contrat type comporte en annexe une liste non limitative des prestations incluses dans le forfait,
– le contrat type et rédigeant caractère dont la hauteur ne peut être inférieure à celle du corps 8,
– le syndicat des copropriétaires composées exclusivement de personnes morales est relatif à un immeuble à destination totale autre que d’habitation peut, par un vote à la majorité définie à l’article 25, dérogé aux stipulations du contrat type.
On retiendra également que « le forfait convenu entre les parties comprend toutes les prestations fournies par le syndic au titre de sa mission, à l’exclusion des prestations limitativement énumérées à l’annexe 2 du décret du 17 mars 1967 ». L’annexe 2 vise 8 types de prestation : celles relatives aux réunions et visites supplémentaires, celles relatives au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division, celles ayant trait à la gestion administrative et matérielle relative au sinistre, celle qui concerne les travaux les études techniques, les prestations relatives au litige et contentieux (à l’exclusion des actions recouvrement de charges de copropriété) et enfin, les autres prestations.
Condition d’application d’une clause d’exclusivité et d’une clause pénale
La Cour de cassation casse partiellement un arrêt d’appel, au visa de l’article 6.1 de la loi du 2 janvier 1970 et 78 du décret du 20 juillet 1972.
Elle retient que lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou encore d’une clause selon laquelle la commission de l’intermédiaire sera due par le mandant, même si l’opération est conclue en dehors de la participation du professionnel, ces dispositions peuvent recevoir application dans la seule hypothèse où elles résultent d’une stipulation expresse du mandat et qu’elles sont mentionnées en caractère très apparents.
A défaut, la clause en question est inopposable, quand bien même le mandat n’est pas nul pour autant.
En statuant par des motifs impropres à justifier que la clause pénale aurait été en l’espèce mentionnée en caractères apparents, ce qui n’était pas le cas, la Cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.
Appréciation de l’usage d’un local pour la fixation du loyer commercial
Le bailleur a donné congé avec offre de renouvellement au preneur. Faute d’accord entre les parties sur le montant du loyer, le bailleur a saisi le juge des loyers.
La Cour d’appel a considéré que les locaux étaient à usage exclusif de bureaux (donc hors plafonnement) car le preneur exerçait une activité essentiellement comptable et administrative.
La Cour de cassation censure cette décision au motif que la destination contractuelle était « tous commerces », peu important l’activité effectivement exercée par le preneur dans les locaux.
Cette position de la jurisprudence faisant primer la destination contractuelle sur la destination effective est traditionnelle. Elle permet aux parties une certaine sécurité juridique car elles peuvent clairement rédiger la destination contractuelle mais ne peuvent contrôler avec précision l’activité du preneur.
Cass. 3ème civ., 10 mars 2015. Pourvoi n°14-10.341
Dans le cadre d’un bail commercial, le bailleur a assigné le preneur devant le tribunal de commerce pour défaut de paiement de certaines sommes.
Le preneur a soulevé une exception d’incompétence que le tribunal (Tribunal de commerce de Melun) a rejetée.
Le pourvoi se fondait sur les articles R. 211-4 du code de l’organisation judiciaire et L. 721-3 du code de commerce qui attribuent compétence au TGI dès lors qu’il s’agit d’une problématique afférente à un bail commercial.
La Cour de cassation rejette le pourvoi au motif que la demande devant le tribunal n’était pas fondée sur une disposition du statut des baux commerciaux. Cette décision est éminemment critiquable : La répartition des compétences entre les différents tribunaux en matière de bail commercial a toujours relevé du casse-tête (les compétences concurrentes de TGI, du juge des loyers, du tribunal de commerce et du tribunal d’instance doivent être départagées).
A partir de 2008 et plus clairement à partir de 2009, les textes en cette matière ont attribué compétence exclusive au tribunal de grande instance (en réservant la compétence spécifique du juge des loyers qui n’est pas ici en cause) et en écartant expressément la compétence du tribunal d’instance.
Restait la compétence du tribunal de commerce. Ces réformes semblaient avoir réussi à unifier les règles de compétences en matière de bail commercial de telle manière que toute procédure ayant pour objet un bail commercial soit de la compétence du TGI.
Tel n’est pas l’avis de la Cour de cassation qui vient rétablir une complexité inutile dans un domaine déjà marqué par des réformes législatives peu abouties, ce qui n’était pas nécessaire.
Zones d’urbanisation diffuse dans la loi Littoral
Cet arrêt rappelle le principe posé au I de l’article L. 146-4 du code de l’urbanisme, selon lequel dans les communes littorales aucune construction ne peut être autorisée, même en continuité avec d’autres constructions, dans les zones d’urbanisation diffuse éloignées des agglomérations. Seules les constructions en continuité avec les zones déjà urbanisées, caractérisées par une densité significative des constructions sont en effet autorisées.
Ce principe est très strictement appliqué, du moins par la jurisprudence.
Sur son fondement, n’a commis aucune erreur de droit ni dénaturation des faits, une cour qui a jugé qu’un lieu-dit ne présentait pas lui-même une densité d’urbanisation suffisante pour revêtir le caractère d’une agglomération ou d’un village.
Condition de légalité des prescriptions assortissant les permis de construire
Voici une décision intéressante : l’administration (ici la Commune) ne peut assortir une autorisation d’urbanisme de prescriptions qu’à la condition que celles-ci :
– Ne modifient que des points précis et limités
– Ne nécessitent donc pas la présentation d’un nouveau projet
– Et aient pour effet d’assurer la conformité des travaux projetés aux dispositions législatives et réglementaires dont l’administration est chargée d’assurer le respect.
Le titulaire d’une autorisation d’urbanisme peut demander l’annulation d’une ou de plusieurs prescriptions dont celle-ci est assortie et peut utilement soulever à cette fin tout moyen relatif au bien-fondé des prescriptions qu’il critique ou au respect des exigences procédurales propres à leur édiction.
Toutefois, le juge ne peut annuler ces prescriptions, lorsqu’elles sont illégales, que s’il résulte de l’instruction qu’une telle annulation n’est pas susceptible de remettre en cause la légalité de l’autorisation d’urbanisme et qu’ainsi ces prescriptions ne forment pas avec elle un ensemble indivisible.
Régime des travaux sur constructions illégalement édifiées
Cette décision apporte des éclairages intéressants sur le régime des travaux sur les constructions en tout ou partie illégalement édifiées.
Le Conseil d’Etat rappelle tout d’abord le principe posé en 1978 par l’arrêt Thalamy selon lequel lorsqu’une construction a fait l’objet de transformations sans les autorisations d’urbanisme requises, il appartient au propriétaire qui envisage d’y faire de nouveaux travaux de déposer une déclaration ou de présenter une demande de permis portant sur l’ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu’il avait été initialement approuvé ou de changer sa destination. Il en va ainsi même dans le cas où les éléments de construction résultant de ces travaux ne prennent pas directement appui sur une partie de l’édifice réalisée sans autorisation.
Pour écarter ce principe souvent difficile d’application pour les non-conformités anciennes, l’article L. 111-12 du code de l’urbanisme prévoit depuis 2006 la régularisation des travaux réalisés depuis plus de dix ans à l’occasion de la construction primitive ou des modifications apportées à celle-ci, sous réserve, notamment, que les travaux n’aient pas été réalisés sans permis de construire en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables.
Par la décision commentée, le Conseil d’Etat complète ce régime légal et jurisprudentiel : « si l’ensemble des éléments de la construction susmentionnés ne peuvent être autorisés au regard des règles d’urbanisme en vigueur à la date de sa décision, l’autorité administrative a toutefois la faculté, lorsque les éléments de construction non autorisés antérieurement sont anciens et ne peuvent plus faire l’objet d’aucune action pénale ou civile, après avoir apprécié les différents intérêts publics et privés en présence au vu de cette demande, d’autoriser, parmi les travaux demandés, ceux qui sont nécessaires à la préservation de la construction et au respect des normes ».
Les conditions d’application de cette nouvelle exception au principe initial d’imprescriptibilité administrative des infractions au permis de construire sont, on le voit, extrêmement restrictives.