La réforme du droit des obligations et des contrats est entrée en vigueur le 1er octobre 2016.
Elle modifie substantiellement le droit de l’avant-contrat, en donnant une définition de la promesse unilatérale de vente, aux termes du nouvel article 1124 du Code civil.
Si ces dispositions novatrices ont vocation à renforcer l’efficacité de cet avant-contrat, certains points auraient mérités une plus grande clarté, ainsi qu’il va être exposé.
1) Définition de la promesse unilatérale de vente
L’article 1124 du Code civil définit la promesse unilatérale comme « le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dans les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé aux bénéficiaires pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis. Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul. »
2) Points importants à retenir
L’alinéa 1er définit la promesse unilatérale de vente comme un contrat « dont les éléments essentiels sont déterminés ».
On peut s’interroger déjà à ce stade ce qu’il faut entendre par la présente formulation.
Il était en effet acquis en jurisprudence qu’une promesse unilatérale de contrat exigeait pour être valable, une détermination ou une déterminabilité des éléments essentiels du contrat projeté.
Doit-on conclure que la seule déterminabilité des éléments essentiels pourrait faire dorénavant obstacle à la qualification de la promesse unilatérale de contrat ?
On peut, semble-t-il, répondre par la négative, si l’on se réfère à certains articles du même code.
Ainsi, l’article 1163 alinéa 2 du Code civil dispose que l’obligation doit être possible et déterminée ou déterminable, ce qui permettrait de relativiser le caractère déterminé prévu à l’article 1124 alinéa 1er précité.
Par ailleurs, si l’article 1591 du Code civil fait bien référence au seul prix déterminé, la Cour de cassation a retenu depuis une jurisprudence très ancienne, d’étendre cette règle au prix simplement déterminable.
L’alinéa 2 est plus novateur.
Il remet en question la position antérieure adoptée par les tribunaux qui ont retenu que le promettant n’était tenu qu’à une obligation de faire, jusqu’à la levée d’option par le bénéficiaire, sous peine d’être condamné à des dommages-intérêts en cas de renonciation à son engagement.
Cet alinéa prévoit dorénavant que la révocation du promettant n’empêche pas le bénéficiaire, pendant le délai d’option, d’obtenir la formation du contrat.
On déduit de ces dispositions que la « rétractation » du promettant serait privée de tout effet, autorisant ainsi le bénéficiaire d’obtenir sa condamnation à l’exécution forcée de l’avant-contrat.
La formation de la promesse de vente serait dès lors imposée au promettant.
3) Points importants à retenir
L’alinéa 1er définit la promesse unilatérale de vente comme un contrat « dont les éléments essentiels sont déterminés ».
On peut s’interroger déjà à ce stade ce qu’il faut entendre par la présente formulation.
Il était en effet acquis en jurisprudence qu’une promesse unilatérale de contrat exigeait pour être valable, une détermination ou une déterminabilité des éléments essentiels du contrat projeté.
3 Soumission aux nouvelles dispositions
Seuls les contrats conclus après le 1er octobre 2016 devraient être soumis aux dispositions nouvelles, en application de l’article 2 du Code civil qui stipule « La loi ne dispose que pour l’avenir; elle n’a point d’effet rétroactif ».
Il n’est pas exclu pour autant qu’un juge, saisi d’une promesse unilatérale de vente conclue avant le 1er octobre 2016, mais ayant fait l’objet d’une prorogation dont l’échéance expirerait postérieurement à cette date, s’inspire de l’ordonnance et fasse une application des nouvelles dispositions, en prononçant son exécution forcée au profit du bénéficiaire.
Doit-on conclure que la seule déterminabilité des éléments essentiels pourrait faire dorénavant obstacle à la qualification de la promesse unilatérale de contrat ?
On peut, semble-t-il, répondre par la négative, si l’on se réfère à certains articles du même code.
Ainsi, l’article 1163 alinéa 2 du Code civil dispose que l’obligation doit être possible et déterminée ou déterminable, ce qui permettrait de relativiser le caractère déterminé prévu à l’article 1124 alinéa 1er précité.
Par ailleurs, si l’article 1591 du Code civil fait bien référence au seul prix déterminé, la Cour de cassation a retenu depuis une jurisprudence très ancienne, d’étendre cette règle au prix simplement déterminable.
L’alinéa 2 est plus novateur.
Il remet en question la position antérieure adoptée par les tribunaux qui ont retenu que le promettant n’était tenu qu’à une obligation de faire, jusqu’à la levée d’option par le bénéficiaire, sous peine d’être condamné à des dommages-intérêts en cas de renonciation à son engagement.
Cet alinéa prévoit dorénavant que la révocation du promettant n’empêche pas le bénéficiaire, pendant le délai d’option, d’obtenir la formation du contrat.
On déduit de ces dispositions que la « rétractation » du promettant serait privée de tout effet, autorisant ainsi le bénéficiaire d’obtenir sa condamnation à l’exécution forcée de l’avant-contrat.
La formation de la promesse de vente serait dès lors imposée au promettant.