Le régime des décisions relatif au contrôle de l’accès aux parties communes a été modifié par la loi dite ENL du 13 juillet 2006 puis par la loi du 5 mars 2007 relative à la prévention de la délinquance et en dernier lieu, par la loi du 24 mars 2014 dite loi ALUR.
À l’heure actuelle, on retiendra que :
– Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble et la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants relèvent de la majorité de l’article 24, la loi ALUR ayant assoupli les conditions de vote de ces travaux qui relevaient auparavant de la majorité de l’article 25. Les travaux relatifs à l’installation d’une barrière ou d’un dispositif de fermeture entrent dans cette catégorie.
– Les modalités d’ouverture d’accès aux immeubles doivent être votées à la majorité de l’article 26. Ce texte précise que la fermeture totale de l’immeuble doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété.
Dans son pourvoi, le syndicat objectait que la fermeture n’était pas totale dès lors que l’accès piéton par le trottoir restait libre en permanence. Dans son arrêt, la Cour de cassation pour rejeter le pourvoi retient que le dispositif installé ne permettait pas l’ouverture manuelle de la barrière et entravait par conséquent l’accès aux parties communes et ainsi la jouissance des parties privatives. Par ailleurs, la cour relève que les copropriétaires avaient délibéré sur les modalités de fonctionnement de la barrière et notamment sur les horaires de fermeture et décidée qu’elle resterait fermée en permanence. La majorité requise relative aux modalités de fonctionnement du dispositif de fermeture était par conséquent celle de l’article 26, quand bien même assemblée ne décide pas de la fermeture de l’ensemble des accès à l’immeuble, certains restant libres.